一、制定背景

根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2020年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2020〕23號）和《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)湖南省公示地價體系建設(shè)和管理工作的通知》（湘自然資辦發(fā)〔2020〕106號）文件精神，為加快建立以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價為核心的公示地價體系，支撐城鄉(xiāng)土地市場一體化建設(shè)，服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。我市開展了市本級集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價、市本級農(nóng)用地基準(zhǔn)地價、市中心城區(qū)標(biāo)定地價編制工作。

二、制定依據(jù)

1.湖南省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法

2.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

3.《農(nóng)用地定級規(guī)程》

4.《農(nóng)用地估價規(guī)程》

5.《標(biāo)定地價規(guī)程》

6.《自然資源分等定級通則》

7.《自然資源價格評估通則》

8.《湖南省農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價評估技術(shù)規(guī)范》

9.《集體建設(shè)用地定級與基準(zhǔn)地價評估技術(shù)規(guī)范》

10.《農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引》

三、主要內(nèi)容

（一）市本級集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價

市本級集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價嚴(yán)格按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引》的技術(shù)要求，結(jié)合永州市本級實際情況，采用綜合定級的方法合理劃定了土地級別范圍，并充分利用市場交易資料，采用收益還原法、市場比較法、剩余法等多種評估方法綜合確定了集體商服用地、宅基地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價，建立基準(zhǔn)地價修正體系，形成文字報告、圖件、數(shù)據(jù)庫等成果。

市本級集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估范圍為永州市市本級轄區(qū)內(nèi)的所有集體建設(shè)用地?；鶞?zhǔn)地價劃分為三個土地級別，以2022年12月31日為估價期日，在“三通一平”的開發(fā)利用條件下，設(shè)定容積率為區(qū)域平均容積率，分為商服、住宅、工礦倉儲、公共管理與公共服務(wù)四種用途，在各用途法定最高年期下的區(qū)域平均價格。

（二）市本級農(nóng)用地基準(zhǔn)地價

市本級農(nóng)用地基準(zhǔn)地價嚴(yán)格按照《農(nóng)用地定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價規(guī)程》、《自然資源分等定級通則》、《自然資源價格評估通則》的要求，根據(jù)農(nóng)用地自然屬性、土地利用條件、社會經(jīng)濟(jì)條件、區(qū)位條件、農(nóng)用地分等資料等資料，采用因素法進(jìn)行分類定級，并劃定土地級別范圍，利用投入產(chǎn)出樣點資料和市場交易樣點資料分別評估各用途、各級別基準(zhǔn)地價，建立耕地、園地、林地宗地地價修正體系，形成文字報告、圖件、數(shù)據(jù)庫等成果。

市本級農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的評價對象為永州市市本級轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)用地中的耕地（水田和旱土）、園地和林地?；鶞?zhǔn)地價是以2022年12月31日為估價期日，在標(biāo)準(zhǔn)耕作制度和基本設(shè)施狀況下，土地使用年期耕地和園地為30年、林地為70年，對耕地（水田和旱土）、園地、林地的國有土地使用權(quán)和集體土地承包經(jīng)營權(quán)評估形成的區(qū)域平均價格。

（三）中心城區(qū)標(biāo)定地價

永州市中心城區(qū)標(biāo)定地價嚴(yán)格按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《標(biāo)定地價規(guī)程》的技術(shù)要求，結(jié)合永州市中心城區(qū)實際情況，以更新后的基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，采用地價水平歸納法和專家評判法劃分標(biāo)定區(qū)域，遵循“每一標(biāo)定區(qū)域有且僅有一個標(biāo)準(zhǔn)宗地”的原則，在標(biāo)定區(qū)域內(nèi)選取具有代表性、確定性、標(biāo)識性的宗地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地，選用合適的評估方法評估價格，最終確定商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地標(biāo)定地價，建立標(biāo)定地價修正體系，形成文字報告、圖件、數(shù)據(jù)庫等成果。

市中心城區(qū)標(biāo)定地價商服用地公示范圍面積為99平方公里，住宅用地公示范圍面積為103平方公里，工礦倉儲用地公示范圍面積46平方公里，公共管理與公共服務(wù)用地公示范圍面積35平方公里。標(biāo)準(zhǔn)宗地數(shù)合計64宗，其中商服用地30宗、住宅用地28宗、工礦倉儲用地5宗、公共管理與公共服務(wù)用地1宗。

四、應(yīng)用及特點

（一）市本級集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價

1.在農(nóng)村土地制度改革中的應(yīng)用。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地價評估、底價確定的重要依據(jù)。村集體和投資者可以更加清晰地了解土地的價值和潛力，從而做出更為明智的投資選擇，有助于構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場和助推鄉(xiāng)村振興。

2.在集體建設(shè)用地市場培育與管理中的應(yīng)用?？蔀榧w土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等提供成交依據(jù)，減少人為因素和盲目性，為政府強(qiáng)化土地參與宏觀調(diào)控、落實相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地政策、規(guī)范集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)等提供信息依據(jù)。

3.在承租評估管理中的應(yīng)用。承租土地使用權(quán)價格評估的關(guān)鍵是合理確定市場租金，市場租金可以采用市場比較法直接確定，也可以采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等首先評估出待估宗地的出讓土地市場價格，在此基礎(chǔ)上，通過反算年租金的方法評估得到。

（二）市本級農(nóng)用地基準(zhǔn)地價

1.在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用?？梢詾槌邪?jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供價格依據(jù)，有助于實現(xiàn)農(nóng)用地適度規(guī)模經(jīng)營、增加農(nóng)民收入、推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.在全民所有自然資源資產(chǎn)清查中的應(yīng)用。農(nóng)用地作為全民所有土地資源的重要一類，農(nóng)用地基準(zhǔn)地價有助于通過土地資源實物量核算價值量，摸清資產(chǎn)底數(shù)，為全民所有自然資源資產(chǎn)清查工作提供強(qiáng)有力的保障。

3.在土地綜合整治中的應(yīng)用?？稍谕恋鼐C合整治規(guī)劃編制、土地綜合整治項目耕地質(zhì)量評價以及土地綜合整治效益分析等方面應(yīng)用。比如，通過對農(nóng)用地基準(zhǔn)地價成果中級別和基準(zhǔn)地價等信息的分析，可以合理確定土地綜合整治重點區(qū)域、區(qū)域土地綜合整治潛力等，有利于提高土地綜合整治規(guī)劃編制的科學(xué)性，提升農(nóng)村土地綜合效益。

（三）中心城區(qū)標(biāo)定地價

1.進(jìn)一步完善政府公示地價體系?；鶞?zhǔn)地價、標(biāo)定地價共同構(gòu)成了政府公示價格體系，通過建立標(biāo)定地價將進(jìn)一步完善政府公示價格體系，標(biāo)定地價與基準(zhǔn)地價相互配合，實現(xiàn)政府從宏觀、微觀兩個層面對土地市場的調(diào)控。

2.進(jìn)一步規(guī)范地產(chǎn)交易主體行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場有序運行。標(biāo)定地價可以為國有土地使用權(quán)出讓評估提供依據(jù)，為政府進(jìn)行土地管理及制定宏觀政策提供參考，有利于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場交易主體的行為。

3.在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的應(yīng)用。在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，可作為確定補(bǔ)交土地出讓金的重要參考標(biāo)準(zhǔn)，有助于簡單、快速、高效的完成宗地地價評估工作。