YZCR-2021-01014

永政辦發(fā)〔2021〕20號

永州市人民政府辦公室

關于印發(fā)《永州市全面推進中心城區(qū)城市更新工作實施辦法（暫行）》的通知

各縣市區(qū)人民政府，各管理區(qū)，永州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，市人民政府各辦委局、各直屬機構：

《永州市全面推進中心城區(qū)城市更新工作實施辦法（暫行）》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

永州市人民政府辦公室

2021年9月8日   

永州市全面推進中心城區(qū)城市更新工作實施辦法（暫行）

為大力實施“三高四新”戰(zhàn)略，加快“三區(qū)兩城”建設步伐，提升市民生活品質(zhì)，打造區(qū)域文化生態(tài)旅游名城，根據(jù)黨中央、國務院和省委、省政府關于城市更新工作的決策部署，結合我市實際，制定如下實施辦法。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，深入落實習近平總書記關于城市工作講話和考察湖南重要講話精神，以創(chuàng)造優(yōu)良人居環(huán)境作為目標，堅持整體推進和分類分級實施相結合，以更新片區(qū)為單位，以城市體檢為基礎，統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造、街區(qū)微改造和完整居住社區(qū)建設，實現(xiàn)城市功能再完善、產(chǎn)業(yè)布局再優(yōu)化、人居環(huán)境再提升，推進土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展，建設美麗舒適宜居的現(xiàn)代化新永州。

（二）目標任務。“十四五”期間，全力推進中心城區(qū)“兩帶多區(qū)數(shù)點”的城市更新。建設兩帶——湘江、瀟水生態(tài)修復帶，多區(qū)——重點包括國土空間總體規(guī)劃確定的城市門戶地區(qū)和景觀廊道沿線涉及的存量用地，數(shù)點——老舊小區(qū)改造、老舊廠房、老舊市場、重點醫(yī)院、學校周邊城市斑點治理。

二、基本原則

（一）堅持政府主導，市場運作。城市更新工作在市委、市政府統(tǒng)一領導下，充分發(fā)揮國有企業(yè)推進城市更新的作用，通過資本金支持、注入優(yōu)質(zhì)資源等方式，做強城市更新平臺。鼓勵社會資本參與，建立健全更新收益共享機制，尊重和保障更新主體的權益，引導、激勵相關利益主體積極參與改造。

（二）堅持規(guī)劃引領，產(chǎn)城融合。要加強對城市的空間立體性、平面協(xié)調(diào)性、風貌整體性、文脈延續(xù)性等方面的規(guī)劃和管控，充分發(fā)揮規(guī)劃引領、政策支持、資源配置作用，加大財政支持力度，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。推進產(chǎn)城融合，盤活存量資源，優(yōu)化城市功能結構，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級與新興產(chǎn)業(yè)培育齊頭并進，增強城市內(nèi)部產(chǎn)業(yè)布局的合理性，提升城市的通透性和微循環(huán)能力。

（三）堅持人民至上，改善民生。堅持以人民為中心的發(fā)展思想，提高存量土地資源配置效率，整合零星分散土地，實施成片連片更新；加強統(tǒng)籌，確保城市更新中公建配套和市政基礎設施同步規(guī)劃、優(yōu)先建設，逐步實現(xiàn)基本公共服務均等化，推動城市更新的持續(xù)、協(xié)調(diào)發(fā)展，提升人民群眾的幸福感、獲得感和安全感。

（四）堅持保護優(yōu)先，注重傳承。充分用好國家歷史文化名城和“錦繡瀟湘”品牌，堅守歷史文化遺存保護、自然生態(tài)資源保護底線，處理好留、改、拆、補、建的關系，堅持以留、改為主，留住城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風格等“基因”，注重延續(xù)城市歷史文脈，保留城市歷史文化記憶。切實加強歷史文化遺存的傳承，保護古樹名木。

（五）堅持因地制宜，量力而行。科學制定更新規(guī)劃和年度計劃。綜合考量老舊小區(qū)、棚戶區(qū)、城中村、舊廠區(qū)和既有建筑功能轉換等改造項目，生成城市更新單元，合理統(tǒng)籌土地資源和規(guī)劃資源。因地制宜確定改造模式，明確責任主體，落實公建配套責任。鼓勵運用政府征收、與權利人協(xié)商收購、權利人自行改造等多種城市更新模式。

三、改造類別

堅持分類施策，運用“留、改、拆、補、建”的方法，按照全面改造、綜合整治、功能改善、歷史文化保護四大類推進。城市重點功能區(qū)中對完善城市功能、提升產(chǎn)業(yè)結構、改善城市面貌有較大影響的更新項目，提倡采取全面改造方式。

四、工作機制

中心城區(qū)城市更新工作在永州市城市建設工作領導小組領導下開展。

冷水灘區(qū)、零陵區(qū)人民政府，永州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會（以下簡稱三區(qū)）為城市更新的工作主體，每個重點更新片區(qū)構建“1名市級領導掛帥、1個區(qū)人民政府為主體、1家國企運作”的“三個1”共同負責重點更新片區(qū)整體提質(zhì)發(fā)展的工作機制。

五、工作流程

（一）摸清底數(shù)、編制規(guī)劃

按照屬地原則，由三區(qū)組織實地調(diào)查，摸清更新單元范圍、居民戶數(shù)、人數(shù)、樓棟數(shù)、房屋建筑面積、房屋性質(zhì)、房屋結構、產(chǎn)權性質(zhì)、群眾改造意愿和籌資能力等。在掌握基礎數(shù)據(jù)和各區(qū)提出初步項目建議的基礎上，由市自然資源和規(guī)劃局負責，市住建局參與，編制中長期城市更新專項規(guī)劃，明確城市更新總體結構、規(guī)模及更新思路，報市人民政府確定規(guī)劃期限內(nèi)的重點更新片區(qū)。（牽頭單位：三區(qū)、市自然資源和規(guī)劃局，配合單位：市住建局）

（二）制定年度計劃

市住建局負責匯總市級相關主管部門、三區(qū)申報的城市更新單元，并會同市直相關部門、屬地人民政府，綜合區(qū)域現(xiàn)狀、群眾意愿、社會穩(wěn)定風險等因素，論證各城市更新單元開展城市更新的必要性與可行性，并依據(jù)規(guī)劃要求，制定城市更新年度計劃，報市人民政府批準后，按相關規(guī)定實施。（牽頭單位：市住建局，配合單位：市級相關主管部門、三區(qū)）

（三）開展更新片區(qū)城市體檢及更新方案制定

根據(jù)全市城市更新專項規(guī)劃及年度計劃，由市住建局牽頭，市自然資源和規(guī)劃局配合，三區(qū)組織開展城市體檢及規(guī)劃評估，依據(jù)城市體檢及規(guī)劃評估結果，組織編制更新單元策劃方案，方案應包括以下內(nèi)容：各更新單元所在區(qū)域的城市發(fā)展定位與產(chǎn)業(yè)布局、基礎設施與公共服務設施的功能完善目標；各更新單元的實施背景、項目定位、建設規(guī)模、紅線范圍、更新方式、實現(xiàn)途徑、建設方案、設計方案、運營方案、投資額度、籌資方案等內(nèi)容。涉及歷史文化保護的，還應包括保護方案。（牽頭單位：市住建局，配合單位：市自然資源和規(guī)劃局、市文旅廣體局、三區(qū)）

（四）審查更新方案

市住建局依據(jù)市級相關主管部門、三區(qū)上報的策劃方案以及規(guī)劃等要求，組織市自然資源和規(guī)劃局等部門聯(lián)審后，經(jīng)市城市建設工作領導小組同意后，由項目實施主體開展立項、可研報批等工作。（牽頭單位：市住建局，配合單位：市自然資源和規(guī)劃局、市發(fā)改委、其他市級相關主管部門、三區(qū)）

（五）推進城市更新項目實施

市人民政府授權市、區(qū)屬國有企業(yè)作為城市更新單元實施主體，組織開展城市更新項目建設，完善城市基礎設施和公共服務設施，改善生態(tài)環(huán)境，加強歷史風貌保護，完善城市功能。城市更新項目建設納入基本建設程序，由屬地住建部門實施基本建設程序審批。城市更新專項規(guī)劃和年度實施計劃出臺前實施的城市更新項目，由市人民政府審定后確定實施主體，實施主體依據(jù)經(jīng)批復的城市更新片區(qū)策劃方案以及城市規(guī)劃管理要求實施。（牽頭單位：市住建局，配合單位：市自然資源和規(guī)劃局、市城管執(zhí)法局、三區(qū)）

（六）評估更新改造效果

更新項目完成后由市住建局牽頭組織竣工驗收，確認改造成本，評估更新績效。轄區(qū)人民政府督促項目實施主體完成相關設施的移交、運營管理等事宜，做好實施效果的鞏固和提升工作。（牽頭單位：市住建局，配合單位：市財政局、市自然資源和規(guī)劃局、三區(qū)）

六、支持政策

（一）規(guī)劃政策

在更新片區(qū)外部條件發(fā)生重大變化且不突破規(guī)劃底線的前提下，優(yōu)化規(guī)劃指標設置。在滿足現(xiàn)有控制性詳細規(guī)劃及相關規(guī)劃要求的基礎上，實施主體為城市增加道路、廣場、綠地、停車場等公共使用空間，可通過技術論證評估，經(jīng)批準可采取提高建設強度指標或增加開發(fā)用地面積等措施予以支持，實現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)更新項目資金平衡。

針對部分更新項目存在地塊小、分布散、配套不足的現(xiàn)狀，可結合實際情況，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，允許按城市設計進行不同地塊之間的容積率平衡，鼓勵地上地下立體開發(fā)建設，科學利用城市地下空間資源。

（二）土地政策

拆遷重建項目搬遷補償完成并形成“凈地”后，具備劃撥條件的，由自然資源和規(guī)劃部門履行相關流程后，將相應的土地使用權劃撥給實施主體；具備協(xié)議出讓條件的，由自然資源和規(guī)劃部門履行相關流程后，將相應的土地使用權協(xié)議出讓給實施主體；需通過政府公共資源交易平臺公開出讓的，由自然資源和規(guī)劃部門編制土地公開出讓方案，明確擬供宗地的出讓條件。城市更新涉及土地使用權及房屋所有權變動的，可采用協(xié)議搬遷、房屋征收等方式開展。

城市更新實施主體在符合片區(qū)規(guī)劃條件下利用持有的存量土地集中開發(fā)建設保障性租賃住房，可采取劃撥方式供地。經(jīng)營期滿一定年限并補繳土地出讓金后，其產(chǎn)權可依法上市交易。

城市更新片區(qū)范圍內(nèi)的邊角地、夾心地、插花地等無法單獨規(guī)劃或難以單獨開發(fā)的零星經(jīng)營性用地，完善相關手續(xù)后，采用協(xié)議出讓方式供地；國有（全資）公司投資建設的農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)綜合體及養(yǎng)老設施等公共配套設施用地，符合協(xié)議出讓等相關規(guī)定的，采取協(xié)議出讓方式供地，協(xié)議方式供地的土地價款可根據(jù)相關法律規(guī)定，按市場評估價協(xié)議出讓，評估價不低于宗地所在區(qū)域最低標準，不符合協(xié)議出讓的采取招掛牌方式供地。

為保障城市更新項目內(nèi)公共服務、城市形態(tài)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等功能的統(tǒng)籌規(guī)劃和落地，城市更新片區(qū)內(nèi)經(jīng)營性用地可實行帶方案掛牌出讓，并按照“誰提出、誰落實、誰監(jiān)管”的原則，由提出方與摘牌單位簽訂監(jiān)管協(xié)議。涉及歷史保護建筑、近現(xiàn)代保護建筑或文物保護要求的項目，帶條件、帶方案掛牌供地。

鼓勵增加公共用地，提高綠地率和綠化覆蓋率，降低建筑密度，節(jié)約集約利用土地。堅持片區(qū)整體改造與轄區(qū)異地平衡相結合。開發(fā)價值低、不能實現(xiàn)經(jīng)濟平衡的更新片區(qū)，按照“一事一議、公益優(yōu)先”的原則，可聯(lián)動屬地轄區(qū)內(nèi)其他可出讓經(jīng)營性用地通過帶條件、帶方案掛牌的方式進行綜合開發(fā)，實現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)更新項目平衡。

（三）財稅政策

積極爭取中央和省資金支持，鼓勵利用中央、省政策性資金，專項債、采取項目市場化融資等用于更新改造項目，嚴禁以企業(yè)債務新增政府隱性債務實施更新項目。

市、區(qū)根據(jù)市政府的有關要求，保障實施城市更新的日常工作經(jīng)費，加大財政對更新改造資金的支持力度。更新項目新增土地出讓收益優(yōu)先用于平衡全市更新資金缺口。

更新項目符合國家、省、市有關規(guī)定的，可享受行政事業(yè)性收費和政府性基金相關減免政策；符合條件的，可享受相關稅費減免政策。

更新項目適當運用PPP模式，吸納社會資本參與城市更新；經(jīng)市人民政府認定后對更新項目實施主體可采取資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式給予支持。

更新項目資金整體不能平衡，確需從新增土地收益、房產(chǎn)、建安等稅費獎補中彌補資金缺口的區(qū)，由區(qū)人民政府按照“一事一議”的原則上報市人民政府批準同意后執(zhí)行。

更新片區(qū)內(nèi)既有國有可經(jīng)營性資產(chǎn)資源應采取競爭或協(xié)商的方式委托授權實施主體進行運維；通過更新改造新產(chǎn)生的公共租賃住房、公共停車場、路內(nèi)泊車位、廣告位、智慧路燈、充電樁等經(jīng)營性公共資源，按照“誰投入，誰受益”的原則，由政府直接授權委托實施主體運營，所產(chǎn)生的經(jīng)營收入用作項目資金平衡。

（四）金融政策

打通資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資金的渠道。按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)加大對城市更新的金融支持力度，為金融機構加大產(chǎn)品和服務創(chuàng)新力度創(chuàng)造條件，積極引導政策性資金和金融機構信貸資金支持城市更新工作。

城市更新項目在享受上述支持政策的同時，同步享受國家及省相關支持政策。

七、責任分工

市住建局作為城市更新工作主管部門，負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市城市更新的日常管理工作；制定城市更新政策標準和更新年度計劃；參與更新專項規(guī)劃編制和審查，指導更新區(qū)域城市體檢，指導更新片區(qū)劃定和片區(qū)策劃方案編制，對更新項目實施監(jiān)督考核。

三區(qū)是推進本轄區(qū)城市更新工作的責任主體。負責摸清本轄區(qū)的更新底數(shù)，組織編制和報送城市更新片區(qū)策劃方案。

市發(fā)改委負責各實施主體申報的城市更新項目納入全市重大投資計劃；負責權限內(nèi)政府投資城市更新項目的立項審批；負責城市更新項目中涉及保障性安居工程配套基礎設施中央預算內(nèi)投資項目的組織申報和轉發(fā)下達；負責組織符合條件的城市更新項目申報省重點建設項目，并享受相應的支持政策。

市自然資源和規(guī)劃局負責組織城市更新專項規(guī)劃的編制與審查，開展更新區(qū)域規(guī)劃評估；負責更新項目涉及國土空間規(guī)劃的核查與調(diào)整等工作；負責重點片區(qū)更新規(guī)劃設計審查工作；負責土地利用年度計劃與城市更新年度計劃的銜接；負責更新項目用地儲備和供應；參與制定相關專業(yè)標準和配套政策。

市財政局根據(jù)市政府有關要求保障本級更新項目的市級獎補資金，按規(guī)定撥付上級下達的補助資金；指導監(jiān)督全市城市更新資金使用。

其他市級職能部門在法定職責范圍內(nèi)履行職責。

八、工作要求

（一）強化風險防控。

及時梳理債務規(guī)模、總量、性質(zhì)，建立完善防控預案和預警分析體系。嚴格規(guī)范舉債、償債程序，確保合理舉債、按需償債、貸償有序，嚴格控制建設管理成本，實行審計全過程監(jiān)督，保障資金使用安全。

（二）強化目標管理

三區(qū)按照經(jīng)批準的年度計劃，精心組織，周密實施，確保按時完成任務。

（三）強化督查考核

市城市建設工作領導小組辦公室要加強督查調(diào)度，制定城市更新工作考核辦法，并適時組織開展專項督查，對城市更新工作的共性問題和突出問題，由市城市建設工作領導小組進行專題研究督辦。

（四）強化宣傳保障

加強政策宣傳，加強信息公開，加強社會輿論引導，為推進城市更新創(chuàng)造良好社會氛圍。

九、實施范圍

本實施辦法適用于永州市中心城區(qū)（冷水灘區(qū)、零陵區(qū)、永州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)），各縣（市、管理區(qū)）可參照執(zhí)行。